il ballo del mattone bianconero

http://qn.quotidiano.net/conti_del_pallone_2007/2007/06/25/16387-ristrutturazione_delle_alpi.shtml

I CONTI DEL PALLONE 4

La ristrutturazione del Delle Alpi e la realizzazione di Mondo Juve:
perché sono progetti a rischio

Il primo progetto prevede la costruzione del centro commerciale dello Stadio Delle Alpi ed è sub judice. Mondojuve, posto tra Vinovo e Nichelino, sorgerebbe su una superficie di 500mila metri quadri per un costo di oltre 100 milioni

I due progetti immobiliari della Juventus, il centro commerciale dello Stadio delle Alpi e quello di Mondojuve a Vinovo, rischiano di non essere realizzati. Il primo è sub judice nel vero senso della parola: contro di esso è stato presentato dal Comune di Venaria Reale un ricorso straordinario al Capo dello Stato, trasferito in giudizio dinanzi al Tar del Piemonte. Invece la Campi di Vinovo, controllata dalla società bianconera al 69,8%, proprietaria dei terreni su cui sorgerà Mondojuve potrebbe essere interamente ceduta all’altro suo azionista al 27,2%, la Costruzioni Generali Gilardi. In tal caso, la Vecchia Signora potrebbe perdere la maggior parte del proprio futuro patrimonio immobiliare, che costituiva una delle motivazioni per cui erano stati chiesti soldi agli investitori nel prospetto di quotazione a Piazza Affari nel dicembre del 2001. Con la convenzione stipulata nel luglio 2003 con il Comune di Torino, il Delle Alpi fu ceduto in diritto di superficie per 99 anni alla Juventus al prezzo di 25 milioni. Considerati i 54mila metri quadrati di superficie edificabile, il prezzo convenuto al metro quadrato è di 4,68 euro. Un vero “regalo” dell’amministrazione comunale.

Centri commerciali a confronto
La Juventus ha evidenziato nel prospetto dell’aumento di capitale che il Comune di Venaria «in data 11 maggio 2006 ha promosso ricorso straordinario al Capo dello Stato» contro la Regione Piemonte, il Comune di Torino, la Provincia di Torino e nei confronti della società di Casa Agnelli. Con questo ricorso amministrativo, la cittadina confinante con la periferia nord del capoluogo regionale, dov’è situato lo Stadio delle Alpi, intende «ottenere l’annullamento, previa sospensione, dei provvedimenti del 22 dicembre 2005 con i quali la conferenza dei servizi aveva accolto la richiesta di autorizzazione per l’attivazione di un centro commerciale classico e di un centro commerciale sequenziale e delle relative autorizzazioni commerciali rilasciate dal Comune di Torino».
La Juventus ha chiesto e ottenuto nel suo atto di opposizione che il ricorso fosse trasferito al Tar del Piemonte. Ma non è finita qui. Il Comune di Venaria ha promosso un secondo ricordo straordinario al Capo dello Stato, con cui «ha impugnato – si legge sempre nel prospetto – con istanza di sospensione, la deliberazione n.132 dell’11 aprile 2006 di approvazione della variante al piano esecutivo convenzionato relativo a “Ambito 4.23 Stadio Delle Alpi». Anche questo ricorso è stato reindirizzato al Tar Piemonte.
Ma quali sono le motivazioni? Il sindaco di Venaria Reale, Nicola Pollari, ha spiegato a Quotidiano.net che «il provvedimento della Conferenza dei servizi regionale rilasciava il parere preventivo per le successive autorizzazioni commerciali per due strutture, rispettivamente di 11.990 metri quadri e di 5000 metri quadri». Entrambe «sono collocate all’esterno delle gradinate dell’attuale stadio»: a ciò bisogna aggiungere le superfici destinate a magazzini ed altri usi. «I ricorsi sono stati innanzitutto presentati – prosegue Pollari – per la criticità di accesso a seguito dei nuovi flussi veicolari che si aggiungono e sovrappongono a quelli indotti dallo stadio».
La seconda motivazione, spiega il sindaco, riguarda il «mancato conteggio, per i calcoli del traffico generato, delle superfici delle attività di intrattenimento e svago». Inoltre, a detta del primo cittadino del Comune della cintura torinese esiste «una mancanza di previsione, negli elaborati progettuali in conferenza dei servizi, della viabilità di separazione dei comparti commerciali, che pertanto si configurano come “centro commerciale sequenziale”». In questo modo «le superfici di vendita si sommano portando il totale ad oltre 12.000 mq che è il massimo ammissibile dalla Regione per un centro commerciale in una localizzazione L2 quale è quella dello Stadio Delle Alpi».
La ciliegina sulla torta è costituita dal fatto che a pochi metri dallo stadio, oltrepassata la via Druento dove inizia il territorio del Comune di Venaria, esiste da tempo un centro commerciale Auchan. Nel ricorso al Tar è stata contestata la «errata previsione di una localizzazione L2 presso lo Stadio delle Alpi – sottolinea Pollari – in quanto a distanza inferiore a 2500 metri da altra localizzazione L2 esistente quale è l’Auchan di Venaria: all’epoca dell’individuazione da parte del comune di Torino valeva questo parametro obbligatorio da rispettare. Tra il centro commerciale esistente nel nostro territorio comunale e quello futuro che sarà posto nello stadio ci sono appena 90 metri».
La causa dinanzi al Tar ha avuto inizio il 29 settembre 2006 con una prima Camera di Consiglio sulla richiesta di sospensiva sia dei provvedimenti della conferenza dei servizi, sia di quello della variante del Comune di Torino. Dopo un primo rinvio al 23 maggio 2007, i giudici amministrativi hanno rinviato il giudizio al 7 novembre prossimo. La Juventus si è costituita contro i ricorsi «eccependo preliminarmente la tardività del ricorso – si legge nel prospetto dell’aumento di capitale – e comunque l’infondatezza dei relativi motivi di gravame».
Il sindaco di Venaria ha spiegato che si sta cercando una soluzione prima del giudicato del Tar. «Per evitare, se possibile, conflitti insanabili e strozzature – afferma Pollari – che pregiudicano la buona riuscita dell’iniziativa di arricchire lo stadio con attrattive per famiglie, è stato avviato un gruppo di lavoro che vede la presenza del Comune di Venaria, del Comune di Torino, di Juventus e di Auchan per capire se si riesce a risolvere i problemi prima che il ricorso arrivi a sentenza». In attesa dei provvedimenti di agevolazione del governo Prodi per il Delle Alpi e della sentenza del Tar per i ricorsi suddetti, la Juve disputerà anche per il 2007-2008 le gare all’Olimpico in coabitazione con il Torino, pagando un affitto di 200 milioni di euro più iva.

La telenovela Mondojuve
La società bianconera potrebbe “giocarsi” anche il progetto Mondojuve. Infatti, stando al prospetto informativo, la Vecchia Signora «in data 31 marzo 2006 ha ceduto alla Costruzioni Generali Girardi spa (titolare del 27,2% del capitale sociale della Campi di Vinovo spa, proprietaria dei terreni su cui sorgerà Mondojuve) opzioni per l’acquisto, in due tranche del 69,8% del capitale sociale della Campi di Vinovo, ancora detenuto dalla società (la Juventus n.d.r.)». La Juve parla di «processo di valorizzazione» del progetto Mondojuve: in realtà, se la Gilardi Costruzioni esercitasse l’opzione di acquisto, la Juve perderebbe la sua controllata con i terreni e il suo futuro patrimonio immobiliare. In più, stando alla trimestrale al 31 marzo 2006, «la Campi di Vinovo e la Costruzioni Generali Gilardi hanno risolto consensualmente il contratto preliminare di appalto del 30 giugno 2003 per la realizzazione di Mondo Juve».
Piccolo particolare: nel giugno del 2003, la società bianconera vendette il 27,2% della Campi di Vinovo alla Gilardi al prezzo di 37,3 milioni di euro. La somma complessiva pattuita per l’esercizio delle opzioni attuali sul restante 69,8% è analoga, pari a 37,6 milioni. In pratica, l’attuale controllata della Juventus si è svalutata di circa 57% in tre anni. Inoltre, l’amministratore delegato della Gilardi è Alessandro Gilardi, un nome che si intreccia in un’altra occasione con la Juventus: è infatti presidente e amministratore delegato della Semana, controllata al 70% dalla Ese (i cui soci sono mascherati dietro le fiduciarie Simonfid e Nomenfid) e al 30% dalla società della Famiglia Agnelli.
Mondojuve, posto tra i comuni di Vinovo e Nichelino nella zona sud della periferia di Torino, sorgerà su una superficie di 500mila metri quadri: al suo interno dovrebbe sorgere un centro commerciale e aree attrezzate per lo sport e il tempo libero. Stando al prospetto di quotazione in Borsa del dicembre 2001, il progetto era inserito (assieme al centro commerciale per il Delle Alpi) nel paragrafo «strategie e ricavi futuri» dove si legge che «la società mira ad incrementare e diversificare i propri ricavi e ad ulteriormente accrescere la propria redditività rendendola nel contempo meno sensibile all’andamento dei risultati sportivi».
Alle opzioni concesse alla Gilardi bisogna aggiungere anche l’infinita telenovela dei permessi autorizzativi. Secondo il documento per l’approdo in Borsa, i lavori per Mondojuve sarebbero dovuti iniziare alla fine del 2002. L’ex amministratore delegato Antonio Giraudo, strenuo fautore della trasformazione immobiliare juventina, ipotizzava che la costruzione sarebbe terminata tra la primavera e l’autunno del 2004. Siamo alla metà del 2007 e dei cantieri non c’è neanche l’ombra. Anzi, la Juventus avvisa nel prospetto dell’aumento di capitale che «tale progetto non ha ancora completato l’iter autorizzativo previsto dalla normativa vigente».
Ma c’è un’ulteriore importante avvertenza, che rappresenta la “confessione” delle enormi difficoltà per la costruzione di Mondojuve. «Ritardi nell’iter amministrativo ed eventuali ricorsi giudiziari – si legge nel prospetto dell’aumento di capitale – avverso i provvedimenti amministrativi potrebbero ritardare il processo di realizzazione di tale progetto, ovvero in situazioni estreme (quali l’impossibilità di conseguire le autorizzazioni amministrative necessarie), impedirne la realizzazione».
E’ vero che la realizzazione di Mondojuve sarebbe costata cara: all’incirca oltre 100 milioni. Ma è anche vero che i 62 milioni raccolti in Borsa dovevano servire anche alla sua edificazione. E adesso chi lo spiega ai piccoli azionisti (per la maggior parte tifosi) possessori del 32% quotato a Piazza Affari? In base al prezzo di riferimento di 1,921 euro di venerdì 25 maggio, ossia la seduta precedente all’inizio dell’aumento di capitale, i sottoscrittori stanno perdendo rispetto al prezzo di collocamento (pari a 3,7 euro) 1,779 euro per azione, pari a una diminuzione di valore del 48%. E pazienza se la cifra del collocamento è stata invece impiegata per la gestione della squadra bianconera: come è noto, in Borsa il rischio è sovrano.
di Marco Liguori